值得注意的是，这份文件把大量笔墨放在“利用存量商业设施、废旧厂房、闲置房产改建城市配送中心和配送站”“在社区、居民小区新建公共快递驿站和末端综合服务站”“利用客运站、老旧厂房、邮政营业场所、供销社网点改造县乡村三级物流设施”“推进城郊大仓基地和‘平急两用’设施建设”上。

表面上是建物流，实际上句句都在讲城市更新和旧城改造。对地方政府推进城市基础设施建设，它至少传递出四个清晰信号，更重要的是，它为城市更新和安全韧性建设规划的衔接落地提供了明确抓手。

信号一：物流网与城市更新是“一体两面”，国家明确鼓励用“存量”换“功能”。

以往一提物流，地方习惯性想到的是圈地建大园区、修大通道，动辄上千亩、几十亿。这次实施方案明确鼓励利用存量商业设施、废旧厂房、闲置房产改建配送中心，在老旧小区、社区利用存量设施改建快递驿站，用客运站、老旧厂房、供销社网点改造县乡村物流设施。一句话，国家把“盘活存量空间”作为物流网建设的重要路径，这与城市更新“存量提质、留改拆并举”的内在逻辑完全一致。对正在推进旧城改造的地市而言，这是双重利好：一方面，废旧厂房、闲置楼宇、老旧市场找到了产业出口，城市更新有了看得见的内容支撑；另一方面，物流设施落地不用新征大块土地，投资更省、见效更快，项目资金平衡压力也小得多。比如城市老城区一批闲置厂房和市场，完全可以谋划改造成城市配送中心、冷链节点，让“包袱”变成“资源”。从规划衔接看，这要求在城市更新全域总体策划和片区综合更新规划中，提前把存量物流设施改造需求摸排清楚，建立“可改造存量空间清单”，避免更新改造时把有利用价值的老旧厂房一拆了之。

信号二：从“大动脉”到“微循环”，末端物流设施成为城市基础设施的新标配。

实施方案统筹“大动脉”和“微循环”，既抓国家物流枢纽、骨干通道、多式联运，也抓社区快递驿站、县乡村三级配送、产地冷链。对城市来说，过去基础设施重点是路、水、电、气、热，今后要加上“最后一公里”的物流节点——公共驿站、智能快件箱、生鲜冷链柜，将与老旧小区改造、完整社区建设同步规划、同步建设。这等于给城市更新划定了一项“新标配”：小区改造不再只是刷墙换管，还要配齐末端物流、充电、养老托育等设施；县城更新不再只是修广场建高楼，还要把客运站改造成客货邮融合的物流枢纽。对山区市，马铃薯、蔬菜、山货等农产品上行，恰恰卡在冷链和末端配送环节，正是“产地冷链＋客货邮融合”政策可以直接对上的发力点；面向旅游旺季，还可把景区周边闲置场地改造为旅游商品集散和快递服务节点，让物流设施为文旅经济加力。物流网正从“部门的行业规划”升级为“城市的民生工程、产业工程”。在规划衔接上，末端物流设施应作为完整社区和“15分钟生活圈”的刚性配套纳入单元实施方案，与养老托育、停车充电等设施一体布局、同步交付。

信号三：物流设施建设同时也是安全韧性落地的“硬底座”，地方“平急两用”有了具体抓手。

”方案专门部署健全重要物资仓储设施和应急物流设施，引导有序推进城郊大仓基地建设，补齐“平急两用”设施短板，强化突发事件应急物流调度。这意味着物流设施既要满足平时高效运转，又要在应急状态下就近调运生活物资——恰好呼应了城市更新和安全韧性行动中“平急两用”的要求。对经历过河南“7·20”特大暴雨灾害的郑州市来说，把应急物流、城市物流设施与水网建设等统筹布局，既是补安全短板，又是争取“平急两用”政策资金的重要抓手，一举两得。从安全建设规划衔接看，物流仓储设施应纳入城市安全韧性专项规划，与防洪排涝、应急避难、物资储备、生命线安全工程体系统筹布局；城郊大仓基地选址要避开洪涝、地质灾害高风险区，并具备应急状态下快速通达的交通条件；重要生活物资仓储要与城市应急物资储备体系共建共享，实现“平时运营、急时调用”。

信号四：物流网建设不是孤立的工程投资，必须与城市更新和安全韧性建设规划深度衔接、一体推进。

具体可以从六个层面打通：

一是规划体系衔接，把物流网规划纳入“城市更新三级管控”体系。在市级全域总体策划阶段，明确物流枢纽、骨干通道、配送网络和应急仓储的总体布局；在片区综合更新规划阶段，把配送中心、冷链节点、社区驿站、城郊大仓作为片区配套功能，纳入片区功能定位和收益平衡测算；在单元实施方案阶段，明确具体物流设施的选址、规模、建造方式和投资运营主体。同时，把物流设施短板纳入城市体检问题清单，形成“问题清单—项目清单—资金清单”三单联动，让物流网建设有依据、有抓手、有资金。

二是空间布局衔接，纳入国土空间规划“一张图”。按照实施方案要求，将物流网设施项目及空间布局统筹纳入国土空间规划并在“一张图”上落位，合理保障项目用地需求，增加混合用地供给。对老旧厂房、闲置楼宇、客运站、供销社网点等存量空间，研究用途转换和兼容利用政策，鼓励工业、仓储、商业用地混合兼容，为“用存量换功能”提供规划依据，避免物流设施落地因用地性质受阻。

三是安全韧性衔接，物流设施纳入城市安全韧性体系。将城郊大仓、应急物流、重要物资仓储与城市防洪排涝、应急避难场所、物资储备体系、城市生命线安全工程统筹规划、共建共享。物流枢纽和仓储设施选址要开展安全风险评估，避开洪涝、地质灾害高风险区；结合城市防洪排涝“一点一策”整治，对位于易涝区的物流设施同步提升防洪标准；物流监测数据要与城市生命线安全监测平台对接，实现风险联防联控；在历史文化街区和老城区，物流末端节点采用小型化、隐蔽式设计，避免破坏传统风貌和街巷肌理；“平急两用”设施要明确平急转换机制和应急预案，确保关键时刻调得出、用得上，真正把物流设施建成城市安全的“硬底座”。

四是项目实施衔接，物流设施嵌入城市更新项目包。在老旧小区改造中同步配建快递驿站、智能快件箱、生鲜冷链柜；在完整社区和“15分钟生活圈”建设中把末端物流作为刚性配套；在城中村和危旧房改造中预留配送车辆停靠、装卸作业空间；在老旧街区和工业遗存更新中推动废旧厂房改配送中心、冷链节点；在县城更新中把客运站改造为客货邮融合枢纽，健全县乡村三级物流配送体系。通过项目打包，实现物流网建设与城市更新同步设计、同步施工、同步交付、同步运营。

五是投融资与运营衔接，一个盘子算账、一体化运营。将物流设施与城市更新项目整体打包，统筹申报专项债券、超长期特别国债、“两重”资金和政策性金融支持；在片区统筹中，用物流运营收益、土地增值收益反哺片区更新成本，实现项目自身或片区总体资金平衡。推动把物流运营与片区更新运营、城市资产运营一体化推进，建立长效运营机制，避免“重建设、轻运营”。

六是数字化衔接，物流数据接入城市运行“一张网”。推动物流信息平台与城市大数据管理服务平台、城市生命线安全监测平台、智慧城市底座互联互通，实现物流运行数据、设施安全数据、应急调度数据共享共用；依托物流大数据辅助城市交通拥堵治理、应急物资调度和商业网点优化布局，让物流网不仅是设施网，更是城市治理的“数据网”，为城市更新和安全韧性建设提供数据支撑。

此外，方案还释放了强烈的资金与要素信号：明确统筹运用相关资金渠道支持物流网建设，发挥政府投资引导作用，充分利用多种市场化金融工具，带动社会资本积极参与；把物流网设施项目纳入国土空间规划“一张图”落位，增加混合用地供给。可以说，物流网是“十五五”确定性最强、政策配套最全的投资方向之一。

地方政府怎么干？现代咨询集团给出三招

第一招：把物流设施嵌进城市更新项目。

在做片区综合更新规划和单元实施方案时，主动预留配送中心、冷链仓储、社区驿站、城郊大仓等功能，把“废旧厂房改配送中心、老旧市场改冷链节点、闲置楼宇改电商仓储”整体包装成城市更新项目，物流网建设与旧城改造一个盘子、同步申报。现代咨询可提供片区综合更新规划、投融资测算、项目融资整体解决方案、专项债与超长期特别国债项目谋划申报等全过程技术服务，并协助建立物流设施与城市更新项目的动态衔接台账，做到谋划一批、储备一批、实施一批。

第二招：把地方国企变成物流运营商。

推动城投、交投等市属国企参与物流网建设，组建区域性物流平台公司，承接枢纽组网、多式联运、县域三级物流、农贸冷链等业务，实现从“融资平台”向“产业运营商”转型。正如现代咨询研究院专家多次强调的，城市发展已从“建设时代”进入“运营时代”，谁能运营，谁才有未来。现代咨询集团可提供国资国企改革咨询、平台公司组建与治理、存量物流资产盘活、REITs等金融工具设计等服务。

第三招：把数字化和低空经济接上物流场景。

结合物流信息共享平台、“人工智能＋”物流综合调度、无人机配送等方向，布局智慧物流园区、物流数据底座和低空物流应用，抢占新质生产力赛道。现代咨询集团可依托数字化穿透式监管系统建设经验和低空经济产业运营积累，帮助地方搭建物流与国资数据平台、谋划低空物流场景，把政策红利转化为实实在在的产业增量，同时帮助地方培育物流与城市更新复合型运营人才，夯实长效运营的人才基础。

总之，《物流网建设实施方案》的出台，给地方政府的最大启示是——物流网不是“别人的行业规划”，而是城市更新的新内容、旧城改造的新出口、安全韧性的新底座、经济发展的新引擎。谁能率先把物流功能织进城市更新、把安全韧性贯穿规划建设、把地方国企推向物流运营、把数字与低空接上物流场景，谁就能在“十五五”新一轮基础设施建设中抢占先机、赢得主动。