类似的样本正在常州全域铺开。2025年以来，常州市属国企实现资产盘活收益超10亿元，房产出租率近85%，客运中心出租率稳定保持92%以上、出租面积17.2万平方米，延陵IN巷、大庙弄·青年里、万象城旁光储充一体化场站、晋陵网球运动中心等相继出圈。

此外，常州市天宁区中交智荟港、无锡锡山区精准医疗产业园、南通市崇川区沿江化工码头腾退片区一同入选自然资源部办公厅（自然资办函〔2025〕3063号）2025年12月底印发、2026年1月对外公布的低效用地再开发试点第三批典型案例。

把这些案例拆开来看，四个共性规律清晰可见：一是空间价值的再发现需要从面积逻辑转向流量逻辑；二是收入结构由单一的租金收益向租金+分成+流量+复合多元衍生；三是专业化运营取代简单的资产持有，成为重塑资产价值的核心能力；四是制度设计、数字化、专业化、市场化四位一体，构成从个案到系统的支撑底座。

模式定位：从“重持有”到“轻运营”的角色转身

传统地方国企的商业模式，本质是“土地财政+基建投资”的线性延伸。政府以土地出让收入为杠杆，地方国企以融资建设为载体，形成“征地—融资—建设—出让”的闭环。这套打法在城镇化高速推进期运转顺畅，而当土地市场降温、隐性债务严控，资产沉淀与现金流断裂的风险同步暴露。

大量存量资产陷入“低效持有、闲置损耗”的状态：持有成本持续侵蚀企业利润，运营能力的缺失又使资产无法产生稳定现金流。常州客运中心曾坐拥沪宁线核心交通枢纽位置，闲置资产长期盘不动，直到交控集团重构招商运营体系才完成转身：线上依托公共资源交易平台与行业社群发布招租信息，线下实地推介、定向洽谈；深挖区域市场业态需求，精准锚定短途物流、快递分拣等适配产业方向；再深挖非主通行区域的隐性闲置空间，梳理出合规可租优质点位。截至2025年底，常州客运中心出租面积17.2万平方米，出租率稳定保持92%以上。

RX-PARK是另一个“空间不在大小，关键看怎么用”的样本。这块34亩的站前地块，若按传统地产开发模式走，土地获取加建设的资本性投入以亿元计，且面临商业地产过剩的去化压力。常州交控选择“运动休闲综合体”的轻资产路径：核心投入聚焦场地改造、设施建设与运营团队组建，资本性支出大幅下降，收入来源覆盖场地租赁、赛事承办、青训培训、商业配套等多元渠道。

角色定位的实质转换由此而来：地方国企从“资产所有者”转向“资源整合者与运营服务商”。这不是简单的“二房东”模式，而是通过对资产价值的重新发现、场景功能的深度重构、运营能力的系统植入，实现资产使用价值与市场价值的同步提升。

这一逻辑不止适用于产业园。

天宁区中交智荟港的前身是江苏悦达卡特新能源有限公司闲置工业用地，自2017年企业转型停产起闲置6年，被列为“危污乱散低”重点整治对象。天宁区采用“政府收储+市场化运作”模式，收回101.63亩土地通过二级市场转让并约定共享7亩配套用房，2023年6月开工，2024年11月28日交付开园，总投资6亿元，建成17栋高标准厂房、总建筑面积约10万平方米。园区容积率由0.65提升至2.02，地均税收从1.62万元/亩跃升至50万元/亩。

无锡锡山区精准医疗产业园前身新世纪工业园，2018年起锡山区启动大规模征收腾退，三年累计拆除非住宅户170家、腾出土地1223亩，整体容积率由0.93提升至2.36，亩均税收从7万元跃升至100万元，已集聚精准医疗类企业及创新总部项目60余个。

这些案例的共同特征是：政府或国企平台不再充当全资开发商，而是通过制度设计、资源整合与运营监管，以较小的直接投入激活资产的最大价值。

现代咨询研究院认为，轻资产运营的转型要成立，至少要同时满足三个前提：一是资产本身的区位价值或功能潜力尚未丧失，具备场景重塑的物理基础；二是运营团队的专业能力匹配新业态需求，避免“外行管内行”的效率损耗；三是考核机制从“资产规模导向”转向“运营效率导向”，给运营团队留足试错空间与激励弹性。三者缺一不可，单点突破撑不起系统性转型。

空间重构：四类业态的不同“开锁方式”

存量资产盘活的第一道门槛，是对物理空间的价值再认知。同一宗资产，在不同的功能定位下，市场价值可能相差数倍。

交通枢纽型：把客流变成现金流。

RX-PARK的区位优势恰在于交通通达，紧邻常州火车站北广场，地铁、公交、高铁的复合流量构成天然客源基础。常州交控集团的场景设计跳出“建几个球场”的层级，构建起覆盖专业赛事、青训培养、大众健身、极限运动的完整产品矩阵：专业赛事引流、大众消费变现、青训培训沉淀，三层结构让单一物理空间承载多元现金流。一期1片标准11人制足球场配580人专业看台可承接区域性足球赛事；二期1片膜结构顶棚8人制人工草球场实现全天候运营，3片5人制球场灵活适配休闲与团体需求，2片天然草3人制训练场补位趣味赛与亲子玩乐，近5000㎡竞赛级专业泵道填补城市极限运动空间空白。

地下商业型：把分散产权并成一张表。

南大街地下商业街区位于地铁2号线南大街站负一层，连通钟楼吾悦广场、泰富百货等商业中心，建筑面积约13500平方米，却因产权分属不同主体、实际得房率低而长期闲置。常州地铁集团的破局点是“整合资源、统一招商”：把两个独立标段合并成单一标段，统一招商年限、租金标准与入驻条件，由一个主体整体规划、统一运营。招商团队聚焦本地地下商业运营经验丰富的单位实行点对点定向洽谈，街区划分时尚轻餐区、设计师买手区、二次元潮玩区三大主题板块，二次元潮玩区迅速成为市中心青年打卡点，目前商铺出租率达80%，“地铁+”消费新场景带动老城厢商圈人气回流。

文化IP型：把文脉变成消费场景。

大庙弄历史街区的改造更具文化厚度。原大庙弄28号为市菜管办办公楼及省级文保建筑中山纪念堂所在，建筑面积约3000平方米，产权与运营脱节长期困扰片区。常州产投集团紧抓老城厢复兴政策机遇，采用资产租赁模式：中山纪念堂保留民国风貌、活化打造为艺术策展空间；广播电视塔变身“常州爱情塔”网红地标；引入专业文旅团队负责运维招商，针对性引入首店经济、潮流业态，打造“大庙弄·青年里”品牌IP并落地常州首个猫主题开放街区“大喵弄”。改造后大庙弄当年即吸引市民游客超200万人次打卡消费体验，成功入选2025年度常州市旅游行业十大创新推荐案例。

零星地块型：在边角料上叠功能。

常州城建集团在东经120、常化厂、银河湾电脑城、严家村等零星土地上一体布局充电、换电、停车、体育休闲、仓储等业态。标杆项目是利用万象城周边零星地块建设的光储充一体化综合场站：建成222个停车泊位，配置24个充电车位、16个超充终端及8个V2G终端，光伏总装机容量206kWp、年发电量21万度，配置100KW/215kWh储能柜，投运江苏首座蔚来四代双向充放电换电站，自2025年5月投运以来实现收益超百万元。城西羽毛球运动中心位于清潭西路北侧、龙江中路东侧，总面积3200平方米，16片标准羽毛球场对标国际羽联认证赛事级运动地板标准。两条零星地块的“上叠”路径都验证了“体育特长+民生需求”在“螺蛳壳里做道场”中的可复制性。

四类业态放在一起看，规律很一致：成功的空间重构都遵循流量逻辑而非面积逻辑。交通枢纽靠通勤流量与换乘流量转化，地下商业靠地铁客流激活，历史街区靠文化IP的社交传播，零星地块靠社区生活圈的便利服务。流量来源不同，场景设计的侧重就不同，核心目标一致，把“过路客”转化为“消费者”，把“低频使用”转化为“高频复购”。

四道收入阀门：盈利结构的拆解

轻资产运营能否持续，最终回到收入模型的可持续性。

模型一：租金收益型。

最基础也最普遍，核心是通过提升出租率和单位租金实现资产回报。常州客运中心是这一模型的标杆：线上线下双渠道精准招商、弹性组合租约、锚定适配产业方向，截至2025年底出租面积17.2万平方米、出租率92%以上。租金收益型的现金流稳定、运营难度相对较低，但天花板明显，租金提升受市场供需硬约束。对交通枢纽、仓储物流、标准办公等功能性资产，这一模型仍是首选。

模型二：运营分成型。

把资产运营权委托给专业团队，以营业收入或利润为基数分成，实现风险共担、收益共享。RX-PARK未来的主要收入来源将遵循这一逻辑：场地租赁收入（企业团建、民间赛事包场）、培训服务收入（青少年足球/滑板/平衡车培训）、赛事运营收入（承办区域性赛事的报名费与赞助分成）、商业配套收入（运动装备零售、轻餐饮）。相较纯租金模式，运营分成型的收入弹性更大，一场成功的区域性赛事可能带来单日数万元的综合收入，一个成熟的青训体系能形成持续性预付费现金流。但对运营团队的专业能力要求更高，需要具备赛事策划、教练管理、会员运营、品牌营销等复合能力。

模型三：流量变现型。

适用于具备强内容属性和社交传播潜力的资产，核心是将人流转化为商流，将注意力转化为消费力。大庙弄历史街区是典型样本：年接待游客超200万人次的流量既直接产生街区内部的餐饮、零售、文创消费，更通过社交媒体的二次传播持续放大IP影响力，带动周边商业的租金提升与资产增值。这种模型的投入重心从前端建设转向后端运营，对团队的创意能力和执行效率要求极高。

模型四：复合收益型。

适用于多功能叠加的综合性资产，通过业态组合实现收益的多元互补。万象城旁的光储充一体化综合场站是典型代表：充电服务费、停车费、光伏售电收益、商业租赁收入四条现金流相互支撑。充电高峰期的停车位周转率提升，停车需求的稳定为商业配套提供基础客流，光伏绿电收益对冲部分运营成本，蔚来换电站的V2G终端还形成了车辆与电网双向互动的新价值点。复合收益型的抗风险能力最强，单一流水线的波动可以被其他收益线平滑，但前期投入最大、回报周期最长，需要在设计阶段就完成功能分区、动线设计与收益测算的系统整合。

四种模型的投入产出比可以快速比对：租金收益型改造成本最低，主要是局部修缮与招商推广，投资回收期通常3至5年；运营分成型需要投入场景建设、设备采购与团队组建，前期投入中等，但收入天花板更高；流量变现型内容运营是持续性投入，人力成本与营销成本占比高，短期盈利能力弱于租金型，但品牌溢价与资产增值空间更大；复合收益型前期投入最大，回报周期最长，但长期现金流稳定性最优。

选择哪一模型，关键看资产禀赋、团队能力与资金约束的匹配度，硬凑容易出现“小马拉大车”或“大马拉小车”的错配。

机制保障：让个案跑得通、跑得久

轻资产运营的成功，不能依赖个别领导的个人魄力或个别项目的偶然突破，需要制度层面的系统性支撑。

制度设计层：批量推介降低交易成本。

2026年初，常州市国资委启动国企存量资产盘活专场推介活动，由常州产权交易所有限公司承办，首批20宗优质资产聚焦五大领域：城市更新与工业遗存活化、高端商务与办公载体、优质住宅与商住开发、新能源与民生服务复合用地、社区体育与公共服务空间。提供整体或部分租赁、资产转让、股权合作、经营权转让、定制化开发共建等多元合作路径。这种“批量推介+多元合作”的模式，把单个项目的偶然成功转化为制度化的常态化机制，降低了社会资本参与的交易成本与信息门槛。

数字化赋能层：让资产定价有据可依。

常州开发了国资系统资产清查模块，将市属企业不动产管理系统嵌入市政府资产全域智能化管理平台，实时监控不动产出租、闲置情况。同一区域内相似资产的租金水平、出租周期、业态分布等数据形成相对公允的市场化定价参照，避免“拍脑袋定价”或“人情价出租”导致的国有资产流失。市属试点企业同步推进数据资产清查，探索数据资源化、资产化、资本化利用。

专业化运营层：让懂行的人做擅长的事。

大庙弄引入专业文旅团队负责运维招商，落地首店经济与潮流业态；RX-PARK需要具备体育赛事组织、青少年培训管理、极限运动推广等专业能力的团队；延陵IN巷的招商聚焦本地地下商业运营经验丰富的单位实行点对点定向洽谈。专业化分工的本质是承认地方国企在工程建设领域的传统优势无法自动转化为商业运营能力，市场化机制引入外部专业力量的同时逐步培育自身的运营团队。

市场化配置层：以约束指标驱动持续运营。

天宁区中交智荟港建立的“双合同+产出监管”全周期机制值得借鉴：入园企业与属地政府签订产出监管协议，约定产业方向、投资强度、纳税强度等关键指标，建立3至5年周期性考核，不达标则启动退出，形成“事前约定指标、事中跟踪考核、事后评估退出”的闭环。同样的机制可以移植到存量商业空间的轻资产运营中，在与运营方的合作协议中明确客流量、营业额、税收贡献等关键绩效指标，设定阶梯式分成比例与退出条款，确保资产运营效率的持续提升而非一次性套现。

更深的判断是，机制保障必须回答三个核心问题：资产如何定价、运营如何考核、风险如何防控。资产定价要依托数字化平台和市场化询价，避免行政定价的扭曲；运营考核要从“资产规模”转向“运营效率”，引入ROI（投资回报率）、EBITDA（税息折旧及摊销前利润）、客流量增长率、客户复购率等经营性指标；风险防控要通过合同条款设计实现“激励相容”，让运营方的利益与资产价值的长期增长深度绑定。三个问题的回答质量，直接决定轻资产运营能否从“示范项目”升级为“制度常态”。

结语

存量商业空间的轻资产运营，本质上是地方国企从“城市建设者”向“城市运营者”转型的微观缩影。

RX-PARK的深层价值，不止于一座运动综合体的建成或一张“活力赛场”的标签，更在于它验证了一条“小投入、大运营、可持续”的可行路径。当地方国企放下“重资产持有”的体量执念，转而深耕“运营服务”的能力建设，34亩闲置地块才真正从“负担”变为“财源”。

国家“十五五”规划纲要“第三节 盘活利用存量资源”明确提出，要完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量设施，深化扩大低效用地再开发试点。面向“十五五”，城市更新从建设驱动转向运营驱动的趋势已不可逆转，对于全国数千家地方国企而言，能否建立起“资产运营”的核心能力，把存量空间转化为发展增量与民生红利，将是转型成败的关键分水岭。