“管委会+公司”下开发区国企平台的业务布局及发展路径，我把开发区从开始到后面发展分了四个阶段。

一、园区融资建设阶段——融资建设商

第一个是园区融资建设阶段，所谓园区的融资建设阶段就是对于大部分的城投，刚开始对地方城投做的都是融资建设。你怎么去弄来钱帮政府去做一些土地整理也好，做一些项目建设也好，就类似于很多地方以前的土地中心的职能。所以我们把这个时期的国企平台公司定位为融资的建设商，这个时候其它的经营性业务基本上很少，核心业务不突出。它的业务主要是以土地开发、基础工程建设以及公共设施项目代建为核心，同时有一部分的园区平台，这个时候也会去探索，布局一些招商引资和房地产的开发业务。

 二、园区开发阶段——园区开发商 

第二个阶段，如果地方的基础设施建完之后，它必然要进入到园区的开发阶段，开发阶段它的特征主要是园区，这个时候有很多的标准厂房的建设任务。这种载体的建设任务，包括写字楼、人才公寓，包括住宅等各种载体的开发建设任务。这一段时期业务的收入来源主要就是各种厂房包括楼宇的租金收入还有相应的物业服务。同时有部分的园区平台在这个时候会去探索布局一些与开发区工程相匹配的一些服务型产业。比如说像物流仓储、进出口贸易、建筑施工、绿化工程等。所以总体而言，在一个园区的开发阶段，园区平台的定位就是园区的开发商，为园区的各类载体和房地产去做好开发建设。那其实想一想就知道，国有的园区的控股公司里面，上市公司叫得上名字的，它的财务报表剖开看一下，可以发现大部分主要的业务就是房地产开发。

三、园区运营阶段——园区产业运营服务商

第三个阶段，就是在大规模的园区开发建设任务完成了之后，就进入到园区的运营阶段。在园区的运营阶段，我认为它主要是两类的需求。一是园区的运营，比如说各种招商引资的厂子进来了在里面生产经营，它是需要有各种生活配套的，比如说它有物业需求，它有道路的清扫，包括园区酒店餐饮、养老、教育等需求的，包括它有些厂商它有污水处理，就这种市政公用的需求都要。所以这个时候的园区平台，你需要去做好整个园区的运营服务的功能，所以园区的运营服务是非常重要的。同时在这个阶段也是需要去做好，园区内产业的服务商。这其实是两个商的概念。一是园区的运营商的概念，第二个是园区产业服务商的概念，就园区这个时候的园区产业服务，它需要哪些服务，我是把它总结为四类。

1、产业技术服务。它主要是指搭建园区公共性的一些技术平台，为园区的产业提供相应的支撑和服务，满足园区内一些企业的采购、研发、生产、物流、营销等各个环节的需求，并通过收费来获取收益。

2、园区运营服务。主要是为园区内提供物业管理，和园区内的公共性的服务来获取收益。

3、产业发展服务。这个里面主要是为园区里面的企业提供一些政务性的服务、融资的服务、咨询的服务、培训的服务包括一些人力资源和物流的服务，包括还有一些外包的服务，我们园区平台，其实看看产业发展业务领域里面是不是也能去有所作为。

4、生活配套服务。对刚才讲的就是园区内的企业，它也是除了办公之外，生产之外，它还有教育、医疗、娱乐、商业、餐饮等配套，那你是不是也就可以做相关的服务。

四、园区产业发展阶段——产业投资商

当园区进入到基础设施建完，各种载体和开发的任务也完成，然后各种运营也做好。那么这个时候，我觉得重点就应该是产业发展，怎么去服务你园区的产业发展，这个时候你的定位，顺应的要去转变为产业投资商，就园区的产业投资主体。那么这个时候，你的业务布局就是产业投资，你要么就通过直投，要么就是通过园区设立产业基金，通过资本招商的模式，去引进各种服务于产业发展定位，需要这种企业进来。

五、开发区国企平台公司业务布局全景解析

从开发区的四个阶段定位了开发区国企平台相应的功能定位，和它相应这个阶段的可以涉足的一些业务。开发区国企平台的业务布局，它到底怎么来切分。我把它分为四类业务，有三类业务属于大部分的园区的平台公司都会涉及到，所以我把它叫做基本业务的运营框架。就是把刚才园区平台一二三四阶段，分成了三类业务。

1、基础型业务

其中的第一阶段和第二阶段，也就是园区的融资建设，包括园区的开发，把它归类为基础性业务，也就是说所有的园区平台都要去基础涉及的一些业务。包括像基础设施、土地开发、标准厂房，房产开发等各类开发建设业务，这是基础性的业务。

2、核心型业务

第二类业务就是核心类的业务，第三阶段，就是你把基础性业务做好之后，第三阶段我认为是现在大部分的国企平台应该去做，也可以去做的。第三类业务就是园区的运营和服务业务，怎么去做好园区的运营和园区的产业服务，那它涉及哪些业务，比如说整个园区的物业管理业务怎么去做，园区的公共事业的业务怎么去做，比如说污水处理厂怎么去把它经营好，垃圾处理园区的固废，包括后面有些业务拓展的可以讲一下，包括还有一些特许经营的业务，比如像停车场、充电光伏等。

3、培育型业务

第三类叫培育型的业务，这类业务其实大部分园区目前可能能力还不具备，但是你应该要前瞻性地去培育这方面的业务，给与产业投资的这个能力。就要借助杠杆效应的做大区域产业的业务。主要是产业投资、类金融等资本运作。那么这三类业务，就是大部分园区平台基本业务的运营框架。

另外，还有一些园区平台它会根据各个园区的定位会有一些特色的业务。比如说它会有一些智能制造、绿色低碳、金融服务。这个就是根据各个园区的特色、特点，即资源禀赋来确定的。不是所有的平台都会去做这个业务，所以我把它归为特色业务。

六、小结

目前做的比较好的地方的，大部分的开发区平台，目前来讲都是处于第三阶段，或者说是从第三阶段向第四个阶段来跨越，它们的业务呢以园区产业运营服务及产业投资为主要特征。大部分做的比较好的园区平台，其实第一阶段、第二阶段都做的比较完善，大部分都已经形成体系，它主要还是在园区运营和园区服务这一块，目前是它们的业务重点。怎么去把园区的特许经营的资产，一些运营类的业务把它做好，怎么服务好产业的发展。比如说人才服务、物业服务、金融服务，它主要还是在这个阶段，或者还有一些呢，是从第三个阶段向第四个阶段跨越，就是说它已经走的比较前面，它已经开始有资本招商的概念，也设立了相应的产业基金，去扶持企业的发展壮大。