我们看到，雄安新区用 “15 分钟生活圈” 激活存量空间的人本价值，合肥以科创生态重塑产业与城市的共生逻辑……这些实践印证了：只有把“人、产、城”有机融合起来，才能在 “拼土地” 转向 “拼人才” 的城市竞争中，构筑起吸引产业集聚、人才扎根的 “城市磁场”， 实现城市竞争力的重塑与可持续发展。

一、产城融合的底层逻辑是什么？

当城市发展从“摊大饼式”扩张转向内涵式提升，产城融合已不再是产业园区与住宅区的简单拼贴，而是强调城市与产业之间的相互支持与系统协同。其核心在于通过空间组织和功能配置的优化，提升产业承载能力和城市宜居水平。

第一，城市空间规划逐步从“功能分区”转向“复合集成”，更加强调空间的综合开发，推动多功能混合布局，以实现高效集约的空间利用。

第二，产业发展模式逐步从空间导向”转向“人本导向”，不再仅仅追求土地成本与集聚效应，更关注人才流动性、生活便利度和公共服务水平。高质量的城市配套已成为吸引企业和人才的重要因素。

第三，城市治理模式正在适应“以人为本”的融合发展趋势，更强调产业、城市与人文的有机共生，以“人”为纽带，让产业发展反哺城市生活，让城市空间滋养产业生态，努力实现从“造城”到“造生活”的跨越。

二、存量资产活化与产城融合如何共生？

一方面，存量资产活化为产城融合提供空间载体。

城市中闲置的土地和厂房为产城融合提供了宝贵的空间资源。通过对这些闲置资产的盘活和再利用，可以为新兴产业的发展和城市功能的完善提供充足的空间。例如，一些城市将闲置的工业用地重新规划，建设成为集产业研发、生产、展示、销售为一体的综合性产业园区，并配套建设了商业服务设施、人才公寓等，实现了产业与城市功能的融合。同时，将废弃的厂房改造为创意文化产业园、众创空间等，吸引了众多文化创意企业和创新创业团队入驻，不仅赋予了老旧厂房新的生命力，还为城市的文化创意产业发展提供了空间载体，促进了产城融合的发展。

另一方面，产城融合赋予存量资产新的功能与价值。

通过产城融合，将新兴产业导入存量资产中，能够显著提升其经济价值。例如，将老旧的写字楼改造为科技企业孵化器，引入一批具有高成长性的科技企业。这些企业的入驻不仅带来了租金收入，还通过企业的创新发展和壮大，带动了周边相关产业的发展，如科技服务、金融服务等，进一步提升了该区域的经济活跃度和资产价值。此外，随着产业的集聚和发展，周边的土地和房产价格也会相应上涨，实现了存量资产的增值。

产城融合注重城市功能的完善，在对存量资产进行活化的过程中，配套建设了一系列公共服务设施和商业设施，推动城市功能的完善，使原本单一的产业园区转变为一个功能齐全的城市新区，提升了居民的生活品质，也增加了存量资产的吸引力和附加值。同时，丰富的城市功能还能够吸引更多的人才和企业入驻，形成良性循环，进一步推动产城融合和存量资产活化的发展。

三、四步解锁存量资产活化与产城融合的共生密码

1、资源锁定：存量资产的盘点发掘

在资产普查范围上，应确保覆盖全域空间资源，不仅包括闲置厂房、废弃商业设施等显性资产，还需挖掘历史文化街区等隐性资源。如北京798艺术区的成功改造，正是基于对原国营电子工业厂区工业遗产价值的精准识别。

在价值评估方面，需建立多维评价体系。除考虑资产的物理属性外，更要结合区位条件、政策环境、市场需求等要素，对资产的潜在价值进行量化评估。如上海杨浦滨江工业遗存，通过文化价值、商业价值、生态价值的综合评估，最终定位为兼具文化展示与休闲功能的城市公共空间。

2、空间再造：低效资产的价值跃升

在功能重构方面，需结合城市产业升级需求与居民生活需求，推动空间功能的混合利用与迭代更新。如深圳南海意库将旧厂房改造为集创意设计、企业办公、商业休闲于一体的综合园区，通过功能叠加实现资产价值的倍增。

在形态更新方面，注重保留城市记忆与地域特色，采用 “微改造”“针灸式更新” 等手法，避免大拆大建。如广州永庆坊在改造中，通过修旧如旧的方式，既保留了岭南建筑风貌，又引入现代商业业态，实现传统与现代的有机融合。

以青岛TOD一号工程为例，该项目以青岛北站为枢纽，构建“交通+商业+产业+居住”四位一体的综合片区。项目通过地下空间改造（新增550个智能停车位）、地上产业导入（工业设计、文创产业集聚带）和公共服务配套（山东大学九年一贯制学校），预计年均贡献GDP约100亿元，创造10万+就业岗位，全面提升区域经济活力与人口吸附能力。这种“以站兴城”模式，通过交通枢纽与城市功能的深度融合，将交通枢纽转化为城市发展引擎，实现人流、物流、资金流的高效集聚。

3、产业重构：新旧动能的有机衔接

在产业选择方面，需立足城市资源禀赋与发展定位，精准对接国家战略与市场需求。如苏州工业园依托既有产业基础，聚焦纳米技术、生物医药等战略性新兴产业，打造特色产业集群。

在新旧动能衔接方面，注重传统产业的数字化、绿色化转型与新兴产业的培育壮大相结合。如青岛纺织谷在保留纺织机械制造核心环节的基础上，引入时尚设计、文化创意等新兴业态，实现传统产业的转型升级。

同时，产业重构需强化产业链协同与创新生态构建，通过建设产业创新平台、引入头部企业、完善配套服务，打造 “产学研用金” 深度融合的创新生态系统。

以深圳天安云谷作为国家级战略性新兴产业示范基地项目为例，深圳天安云谷作为国家级战略性新兴产业示范基地，通过城市更新将原华为配套工业区升级为289万㎡的产城综合体，成为珠三角地区“产业升级+城市更新”的典范。

其核心逻辑在于：以“垂直硅谷”理念打造产业集群，重点吸引入人工智能、大数据、物联网等领域的450家国家级高新技术企业入驻，同时配套商业、教育、医疗等功能，打造宜业宜居的综合发展空间形成“研发-中试-量产”全链条生态。项目年产值预计达千亿级，税收贡献超50亿元，不仅盘活了工业遗存资源，还推动了区域经济增长和高端人才集聚，为全国范围内的工业遗存创新转化提供了可复制的实践路径，成为珠三角产城融合标杆。

4、机制创新：多方协同的制度突破

在政策层面，探索 “混合用地”“弹性年期出让” “分层确权”等灵活政策，允许存量资产在一定条件下变更用途，降低活化门槛。如浙江省温州市体育休闲公园改造项目采取上下分层供地模式办理土地证。项目通过控规调整、功能整合、改造提升，对原地面污水处理厂进行就近搬迁，新建半地埋、全封闭式污水处理厂，用地由原来的287亩下降至95亩，节约近三分之二。同时，实施高压铁塔落地、上盖体育休闲公园，区域总共释放了约400亩住宅、商业办公用地。

在产权制度改革方面，推动存量资产产权清晰化、多元化，探索共有产权、经营权流转等模式。如广州恩宁路改造中，通过 “政府主导、企业参与、居民入股” 的模式，实现产权的多元共治。

在对外合作方面，可以考虑跨地区协同发展，打破单一地域的机制局限，促进资产资源的跨区域配置。如上海嘉定区通过“产业飞地”模式，引导氢能企业赴西部布局应用场景，同时保留研发总部在本地。这种“生产在外、研发在内”的协同机制，既拓展了产业发展空间，又提升了区域创新能级。

在融资机制方面，推广PPP新机制、基础设施资产证券化、REITs、城市更新基金等金融工具，吸引社会资本参与。

（1）PPP新机制

PPP新机制模式盘活存量资产，即将政府存量公共服务项目转型为政府和社会资本合作项目，引入社会资本参与改造和运营，将项目的资产所有权、股权、经营权、收费权等转让给社会资本，具体包括转让-运营-移交(TOT)、改建-运营-移交(ROT)等多种方式。

以深圳湾文化广场BC地块文化设施项目为例，该项目建设投资29937.65万元，采用PPP新机制、ROT方式实施，项目合作期限33年，涵盖深圳湾美术馆、深圳湾剧院、深圳湾戏院及创意学习中心等核心设施，致力于打造集文化体验、创意孵化、商业服务于一体的综合性文化空间。项目通过构建 “文化 + 产业 + 城市” 的协同发展模式，实现了文化产业与城市功能的深度融合。

（2）基础设施资产证券化

基础设施资产证券化的本质是通过盘活存量资产，实现 “资产 — 现金流 — 证券” 的转化，为基建项目提供新型融资渠道。简单地说，就是非金融企业将基础资产，通过设立特定目的专项计划在市场发行资产支持票据。

以北京市亦庄控股生物医药产业园区资产证券化项目为例，该项目采用公开发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）对存量资产进行盘活，采用储架方式发行，储架规模30亿元。

2021年2月，由工银瑞信投资管理有限公司担任计划管理人、中国工商银行担任总协调人/托管银行，由北京亦庄国际生物医药投资管理有限公司、北京亦庄投资控股有限公司作为原始权益人的“工银瑞投-亦庄控股产业园第一期资产支持专项计划”于上交所成功发行。亦庄控股CMBS首期发行金额10亿元，获AAA评级，票面利率3.99%，发行年限20年（3+3+3+3+3+3+2年）。

（3）基础设施REITs

基础设施REITs采用 “公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。底层资产为基础设施，原始权益人（即发起人）通过公募REITs完成对资产的真实出售并获得了资金，投资者通过REITs间接持有底层资产的股权。

以深圳人才安居集团保障性租赁住房REITs项目为例，该项目规模11.58亿元，盘活住房1830套住房，采用公募基金+资产支持专项计划结构。项目交易架构为外部投资者和深圳安居集团共同出资，设立公募基金，并通过公募基金认购专项管理计划全部份额，专项管理计划再从深圳安居集团手中购买安居鼎吉、安居百泉阁、安居锦园这三家项目公司的股权。通过公募基金的层层打穿，间接实现购买保利香槟苑、凤凰公馆、百泉阁和锦园这四处安居房房产的目的。

目前，深圳安居集团已对这四处保障房进行部分套现，后续将租户租赁四处房产，向三家项目公司支付租金，所得收益一层层向上分配，最终按照出资份额比例，全部分配给顶层的公众投资者和深圳安居集团。

（4）城市更新基金

城市更新基金通过非公开方式向特定投资者募集资金，主要服务于城市更新建设项目，投资范围包括但不限于城市更新、城中村改造项目的土地整理、土地开发、房地产开发，以及基础设施建设和公共服务设施建设等。在运作模式上，城市更新基金通常采用“母基金+子基金”的架构模式。母基金作为资金池，负责统筹和管理各方资金，为子基金提供资金支持，而子基金则针对具体城市更新项目设立，由母基金进行出资，并专注于具体项目的投资和管理。

以西安市城市更新基金为例，西安市于2022年7月设立母基金总规模100亿元的西安市城市更新基金，通过构建“母基金+区域子基金+项目子基金”的多层放大机制，引导社会资本及金融资源解决城市更新项目前期资金筹集和后续融资难题。母基金充分发挥引导作用，聚焦片区综合更新、老旧资产提升改造、产业园区建设三类重点项目，实现政府投资精准发力。

在利益分配机制方面，可通过税收优惠、财政补贴、收益分成等方式，调动各方参与积极性。如浙江舟山普陀区构建绿色转化财政专项激励政策体系，实行绿色转化税收增长奖补政策。对镇街第三产业税收增收额，第一年全额返还，第二年返还一半后剩余部分区与镇街分成，第三年起全额分成。同时，设置镇街第三产业税收年均增长奖励体系，以此调动基层发展第三产业积极性。

四、结语

我国城市发展逻辑正从 “增量扩张” 向 “存量优化” 深刻转变，这对城投平台而言，既是转型压力更是战略机遇。那些能够精准识别存量资产价值、深度整合产城融合资源的城投主体，终将在 “内涵式发展” 中占据先机：通过激活低效空间形成产业承载载体，依托产城融合提升资产溢价能力，在“人、产、城” 的协同进化中，构建可持续的市场化运营模式。这不仅是城投平台突破传统发展瓶颈的必然选择，更是其作为城市发展 “新基建”，推动区域经济高质量发展的使命所在。